Tynki pękają i odpadają. Deweloper: „usterek tego typu rękojmia nie obejmuje”

Pęknięcia w mieszkaniach. Ubytek tynku w części wspólnej. Zgłoszenia dotyczące różnych miejsc, a w dwóch przekazanych nam odpowiedziach ten sam zasadniczy wniosek: odpowiedzialności z tytułu rękojmi odmówiono.

Najbardziej uderza nie sam widok pęknięć, lecz zestawienie zdjęć z uzasadnieniem: ugięcia konstrukcji opisano jako proces typowy, który może trwać „przez cały okres eksploatacji budynku”, powodować pęknięcia, a nawet lokalne odspojenia. Następnie stwierdzono, że „usterek tego typu rękojmia nie obejmuje”.

Nie ustalamy przyczyny uszkodzeń i nie twierdzimy, że wszystkie mają jedno źródło. Do tego potrzebna byłaby analiza techniczna. Opieramy się na dokumentach i pokazujemy coś, co da się sprawdzić bez zgadywania: co mieszkańcy zgłaszali, jakie odpowiedzi otrzymali i czego w przekazanych odpowiedziach nie wskazano.

To nie jest jedno pęknięcie w jednym mieszkaniu

Zdjęcie otwierające artykuł przedstawia część wspólną budynku. Pozostałe fotografie wykonano w mieszkaniach. Widać na nich rysy i pęknięcia, a miejscami także ubytki warstwy wykończeniowej. Na podstawie samych fotografii nie ustalamy głębokości uszkodzeń, ich przyczyny ani znaczenia technicznego.

Kolejne fotografie pokazują uszkodzenia w mieszkaniu, przy narożnikach i krawędziach otworów.

Wcześniej przekazane fotografie dokumentują inne miejsca i terminy:

Problem nie ogranicza się do dolnych części budynku. Z potwierdzonych informacji przekazanych przez mieszkańców wynika, że pęknięcia i odspojenia tynku występują również na najwyższych kondygnacjach. Nie przesądza to o ich przyczynie, ale pokazuje, że zgłoszenia dotyczą różnych poziomów budynku.

Naprawa we własnym zakresie

Jeden z właścicieli przekazał nam również zdjęcia wykonane podczas naprawy w mieszkaniu. Według jego relacji zdecydował się przeprowadzić ją we własnym zakresie z powodu odspajającego się tynku. Fotografie pokazują etap prac po usunięciu fragmentów warstwy wykończeniowej. Nie oceniamy na ich podstawie zastosowanej metody naprawy ani przyczyny wcześniejszego odspojenia.

Na zdjęciach widać praktyczny wymiar określenia „lokalne odspojenie”. Dla właściciela nie jest to techniczne sformułowanie z pisma, lecz usuwanie fragmentów wykończenia ze ściany i wykonywanie naprawy w zamieszkanym lokalu. W tej sytuacji pytanie nie dotyczy już wyłącznie tego, czy taki proces jest „typowy”. Kto ma usuwać jego skutki i ponosić koszt przywrócenia ścian do właściwego stanu?

Zaczęło się w 2023 roku. Potem wskazano wiele lokali

Pierwszy znany nam ślad jest z 9 października 2023 r. Mieszkaniec, wyliczając otwarte sprawy, dopisał na końcu:

Dodatkowo chcielibyśmy zgłosić bardzo mocne pękanie ścian od momentu rozpoczęcia prac palowania i wykopów pod nowy budynek. W załączniku zdjęcia.

W sąsiedztwie zasiedlonego już budynku trwały wtedy prace przy kolejnym budynku osiedla — palowanie i wykopy. Następnego dnia deweloper zaproponował oględziny w mieszkaniu. Na tym przekazany nam ślad się urywa. Nie mamy protokołu z oględzin ani późniejszego stanowiska dotyczącego przyczyny.

Półtora roku później temat wrócił, i już nie jako sprawa jednego lokalu. Z wiadomości do zarządcy z 17 kwietnia 2025 r.:

Na zebraniu wspólnoty poruszony został również problem pęknięć ścian w wielu lokalach mieszkalnych. Pomimo podanych numerów konkretnych mieszkań i zapisaniu przez pracowników Akord nikt nie zainteresował się tematem, a w protokole po zebraniu nie ma wzmianki na temat powyższego problemu.

Odpowiedź zarządcy z 29 kwietnia 2025 r. nie zapowiadała wspólnej analizy problemu. Właścicieli skierowano do indywidualnych zgłoszeń:

Pęknięcia ścian: Po konsultacji z Deweloperem 25 kwietnia otrzymaliśmy informacje, aby właściciele poszczególnych mieszkań dokonywali zgłoszeń indywidualnie na formularzu bezpośrednio do Dewelopera.

Problem zgłoszony jako dotyczący wielu mieszkań został więc skierowany do osobnych formularzy. Nie mamy pełnego rejestru tych spraw i nie twierdzimy, że znamy wynik każdej z nich. Mamy jednak dwie odmowy: jedną dotyczącą mieszkania i drugą dotyczącą części wspólnej. Ich uzasadnienia warto przeczytać obok siebie.

Korytarz: oględziny były, reklamacji nie uznano

26 maja 2025 r. zgłoszono uszkodzenie tynku w korytarzu na parterze — a więc w części wspólnej, za którą odpowiada wspólnota, nie właściciel mieszkania. Deweloper przeprowadził wizję korytarzy i klatek schodowych, a następnie odmówił uznania reklamacji:

w związku ze zgłoszoną przez Państwa w dniu 26.05.2025 r usterką polegającą na uszkodzeniu tynku w korytarzu na parterze, działając w imieniu Akord Development Sp. z o.o. Sp. K. uprzejmie informuję, iż spółka nie może przyjąć na siebie odpowiedzialności z tytułu zgłoszonej usterki. W budynku odbyła się wizja części wspólnych (korytarzy i klatek schodowych), w wyniku której stwierdzono, iż zgłoszona usterka nie odpowiada definicji wady objętej odpowiedzialnością z tytułu rękojmi.

Dalej pojawia się techniczne uzasadnienie dotyczące możliwych ugięć belek i stropów pod wpływem ciężaru oraz obciążeń. To kluczowy fragment:

Budynek wykonany jest w konstrukcji żelbetowej z murowanym wypełnieniem ścian. Pomiędzy żelbetem, a ścianami murowanymi pozostawione są przerwy dylatacyjne wypełnione materiałem ściśliwym. Elementy żelbetowe / belki i stropy / mogą podlegać ugięciu pod własnym ciężarem jak i pod wpływem obciążenia elementami wykończeniowymi i użytkowymi poszczególnych mieszkań oraz całego budynku. Obciążenie użytkowe pojawiające się podczas wykańczania i zasiedlania mieszkań stanowią znaczną część wszystkich obciążeń i w czasie mogą powodować normatywne dopuszczalne ugięcia elementów konstrukcyjnych.

I wniosek:

Powyższe jest procesem typowym dla konstrukcji budowlanych i może powodować miejscowe pęknięcia tynków a nawet lokalne odspojenia. Proces taki może trwać przez cały okres eksploatacji budynku. Z uwagi na powyższe usterek tego typu rękojmia nie obejmuje.

„Ponad 20 lat doświadczenia”. Czy nabywców uprzedzono?

Na swojej stronie Akord przedstawia się jako firma mająca „ponad 20 lat doświadczenia w branży budowlanej”. Wśród celów firmy wymienia również „wysoki standard”, stwierdzając, że realizacje odznaczają się wysokim standardem wykonania i wykończeń, oraz „materiały najwyższej klasy”.

To rodzi pytanie, którego nie da się pominąć. Jeżeli możliwość pękania i lokalnego odspajania tynków przez cały okres eksploatacji jest, według późniejszej odpowiedzi, procesem typowym, czy nabywcy byli o takim ryzyku informowani przed zakupem mieszkań? W przekazanych nam materiałach nie znaleźliśmy takiej informacji, ale nie dysponujemy kompletem umów, załączników i materiałów przekazanych każdemu nabywcy.

Pozostają więc konkretne pytania: w jakim dokumencie opisano to ryzyko, jakiej skali uszkodzeń miałoby dotyczyć i kto ma pokrywać koszty usunięcia odspojonych fragmentów, uzupełnienia tynku oraz ponownego wykończenia ścian? Nie przesądzamy, kto w poszczególnych przypadkach odpowiada za naprawę. Pytamy, czy klienci kupujący mieszkania reklamowane jako wykonane w wysokim standardzie wiedzieli, że taki zakres prac może ich w przyszłości czekać.

Mieszkanie: inny adresat, niemal to samo uzasadnienie

Drugie pismo dotyczy już nie korytarza, lecz prywatnego lokalu — po wizji przeprowadzonej w mieszkaniu:

W związku ze zgłoszoną przez Panią wadą tynków w nawiązaniu do wizji, która miała miejsce w Pani lokalu, działając w imieniu Akord Development Sp. z o.o. Sp. K. uprzejmie informuję, iż nie może przyjąć na siebie odpowiedzialności z tytułu zgłoszonej usterki. Wskazuję, że (zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego) sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili sprzedaży.

Dalsza część jest niemal słowo w słowo taka sama jak w sprawie korytarza: ten sam żelbet, murowane wypełnienie, dylatacje, ugięcia i „proces typowy”:

Przyczyną odmowy pozytywnego dla Państwa rozpatrzenia wniesionej reklamacji jest fakt, iż zgłoszona usterka nie odpowiada definicji wady objętej odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Budynek wykonany jest w konstrukcji żelbetowej z murowanym wypełnieniem ścian. Pomiędzy żelbetem, a ścianami murowanymi pozostawione są przerwy dylatacyjne wypełnione materiałem ściśliwym.

Istotna różnica polega na dodaniu w piśmie dotyczącym mieszkania odwołania do art. 559 Kodeksu cywilnego.

Cztery pytania, na które te odpowiedzi nie odpowiadają

Technicznego wyjaśnienia nie da się potwierdzić ani obalić na podstawie samych fotografii. Można jednak sprawdzić, co zawierają przekazane odpowiedzi. Nie znaleźliśmy w nich odpowiedzi na cztery podstawowe pytania.

Po pierwsze — samo odwołanie do art. 559 Kodeksu cywilnego nie ustala przyczyny uszkodzenia. W aktualnym tekście jednolitym przepis stanowi:

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

Nie rozstrzygamy, czy w którejkolwiek z opisanych spraw przesłanki odpowiedzialności zostały spełnione. To zależy m.in. od umowy, dat, stanu prawnego właściwego dla konkretnej transakcji i ustalonej przyczyny uszkodzenia. Sam moment zauważenia pęknięcia nie odpowiada jeszcze na pytanie, kiedy i dlaczego powstało.

Po drugie — na czym oparto techniczny wniosek? W przekazanych pismach nie wskazano wyników pomiarów ani załączonej opinii technicznej. Nie oznacza to, że takie materiały nie istnieją. Z odpowiedzi nie wynika jednak, czy podczas oględzin ustalono konkretną przyczynę poszczególnych uszkodzeń i czy sporządzono dokumentację dostępną dla zgłaszających.

Po trzecie — gdzie przebiega granica odpowiedzialności? Zdanie, że opisany proces może trwać „przez cały okres eksploatacji budynku”, nie wyjaśnia, według jakich kryteriów konkretne uszkodzenie jest uznawane za wadę objętą odpowiedzialnością albo za skutek procesu, za który odpowiedzialności odmówiono.

Po czwarte — czy sprawdzono wariant wskazany w pierwszym zgłoszeniu? Mieszkaniec powiązał początek „bardzo mocnego pękania ścian” z czasem palowania i wykopów obok. Nie twierdzimy, że roboty były przyczyną. W przekazanych odpowiedziach nie ma jednak informacji, czy ten wariant zbadano.

Teraz obok planowany jest kolejny budynek

Według relacji mieszkańców, do 29 lipca 2026 r. nie był im znany zbiorczy dokument odpowiadający na pytanie o przyczynę uszkodzeń w różnych częściach budynku. W materiałach przekazanych redakcji nie ma ekspertyzy, protokołu z oględzin z 2023 roku ani wyników pomiarów. Nie przesądzamy, że dokumenty takie nie istnieją.

Roszczenia dotyczące wad nieruchomości podlegają terminom ustawowym, których bieg i skutki zależą od okoliczności konkretnej sprawy. Osoba znajdująca się w podobnej sytuacji powinna zweryfikować je indywidualnie.

Sprawa nie dotyczy wyłącznie starych zgłoszeń. Zgodnie z informacjami z rejestru RWDZ, sprawdzonymi 29 lipca 2026 r., spółka deweloperska złożyła wniosek o pozwolenie na budowę kolejnego budynku na działce przylegającej do budynku nr 4, a postępowanie pozostawało w toku. Jeżeli inwestycja uzyska pozwolenie, może oznaczać kolejne prace ziemne i fundamentowe tuż obok.

Dlatego pytanie o dokumentację obecnych pęknięć nie jest sporem o estetykę ścian. Rzetelny zapis stanu istniejącego może mieć znaczenie przy porównaniu sytuacji przed rozpoczęciem kolejnych robót i po ich rozpoczęciu.

Pytania, które warto zadać

• Czy przed rozpoczęciem prac zostanie wykonana inwentaryzacja stanu technicznego istniejących budynków — dokument pozwalający porównać stan „przed" i „po"?
• Kto będzie prowadził pomiary drgań w czasie palowania i wykopów i komu udostępni wyniki?
• Czy pęknięcia zgłoszone w 2025 r. w wielu lokalach zostały gdziekolwiek zbiorczo opisane?
• Czy i w jakim dokumencie nabywcy zostali przed zakupem poinformowani o możliwości pękania i lokalnego odspajania tynków przez cały okres eksploatacji budynku?
• Jakie uszkodzenie tynku byłoby, w ocenie dewelopera, objęte rękojmią?
• Kto ma finansować usunięcie odspojonych fragmentów, uzupełnienie tynku i ponowne wykończenie ścian, jeżeli reklamacji odmówiono?
• Kto ponosi koszt ekspertyzy, gdy przyczyna jest sporna?