Jedna usterka, dwie spółki. „Proszę wykonać dwa odrębne zgłoszenia"

Ten materiał opisuje przebieg jednego zgłoszenia — na podstawie korespondencji mieszkańca z deweloperem i zarządcą. Nie rozstrzygamy, czy montaż samozamykacza był prawidłowy; to kwestia sporna między stronami. Pokazujemy, jak przez miesiąc szukano podmiotu, który się sprawą zajmie.

Rzecz dotyczy elementu, o którym normalnie nikt nie myśli: samozamykacza drzwi wejściowych do budynku — urządzenia, które domyka drzwi po każdym wejściu.

Gdy przestaje działać, drzwi zostają otwarte. A otwarte drzwi wejściowe to nie przeciąg na klatce. To domofon, który przestaje cokolwiek znaczyć, bo do budynku — do wózkowni, do komórek lokatorskich, pod drzwi każdego mieszkania — może wejść każdy, o każdej porze. Za ten poziom zabezpieczenia mieszkańcy płacą w zaliczkach.

Zgłoszenie i zarzut mieszkańca

15 lipca 2025 r. mieszkaniec zgłosił awarię i od razu wskazał, w czym widzi jej przyczynę: samozamykacz miał być zamontowany niezgodnie z instrukcją producenta — za nisko, z siłą zamykania ustawioną poniżej wartości przewidzianej dla drzwi tej szerokości. W drzwiach, jak napisał, jest wiele nawierconych otworów po wcześniejszym montażu.

18 lipca dodał zarzut, który dotyczy już nie dewelopera, lecz utrzymania budynku:

W jaki sposób były wykonywane przeglądy drzwi budynku za które płaciliśmy (nikt nie sprawdził prawidłowości działania — każde otwarcie powodowało haczenie ramienia o drzwi)?

„Do jakiej spółki kieruje Pan niniejsze zgłoszenie"

22 lipca 2025 r. o 7:23 przyszła odpowiedź działu technicznego:

Uprzejmie proszę o informację do jakiej spółki kieruje Pan niniejsze zgłoszenie.

Mieszkaniec odpisał, że do obu, i poprosił, by odpowiedzialność strony wyjaśniły między sobą. Piętnaście minut później otrzymał:

Jeśli kieruje Pan zgłoszenie do dwóch różnych spółek, to proszę wykonać dwa odrębne zgłoszenia. Brak jasnej informacji będzie skutkował tym, że Pana zgłoszenia nie będą rozpatrywane. Informujemy, iż na ten moment jest procedowane zgłoszenie innego członka zarządu Państwa Wspólnoty kierowane do Zarządcy.

Warto zatrzymać się na tym, co ta wymiana zdań właściwie oznacza. Mieszkaniec nie zgłaszał dwóch usterek. Zgłosił jedną — zepsuty samozamykacz w drzwiach wejściowych. Podziału na spółki nie wymyślił: wynika on ze struktury po stronie Akordu. Ciężar ustalenia, do której z nich należy sprawa, spadł jednak na mieszkańca — pod rygorem nierozpatrzenia zgłoszenia.

Tego samego dnia mieszkaniec napisał osobno do zarządcy, że nie wie, kto odpowiada za nieprawidłowy montaż, i poprosił o przekazanie sprawy właściwemu działowi. Odpowiedzi zarządcy w korespondencji nie ma.

Odmowa z tytułu rękojmi

28 lipca 2025 r. deweloper zajął stanowisko, tym razem wprost wskazując spółkę:

W imieniu Akord Development Sp. z o.o. Sp. K. informuję, iż spółka nie może przyjąć na siebie odpowiedzialności z tytułu zgłoszonej usterki. Przyczyną odmowy pozytywnego dla Państwa rozpatrzenia wniesionej reklamacji jest fakt, iż zgłoszona usterka samozamykacza drzwi wejściowych nie odpowiada definicji wady objętej odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Samozamykacz był sprawny i został uszkodzony mechanicznie. Drzwi przed ich uszkodzeniem działały w sposób prawidłowy. Wcześniej nie był zgłaszane jakiekolwiek wady montażu samozamykacza. Ramię samozamykacza przed jego uszkodzeniem nie haczyło o sufit.

W tym samym pismie znalazły się dwa istotne zdania dotyczące montażu:

Informacje w karcie technicznej producenta samozamykacza (w tym siła docisku) stanowią zalecenie. Detale montażowe dostosowuje się do lokalnych warunków i jest to decyzja dostawcy drzwi.

oraz:

jako deweloper nie odpowiadamy za kwestie utrzymania sprawności elementów budynków w okresie ich eksploatacji

Mieszkaniec się z tym nie zgodził i zwrócił uwagę, że deweloper odpiera zarzut, którego nie postawił: pisał o haczeniu ramienia o drzwi, a nie o sufit. Podtrzymał, że to właśnie kolizja ramienia ze skrzydłem doprowadziła do wyrwania prowadnicy — a więc że źródłem awarii jest montaż, nie zwykłe zużycie.

Do tego dochodzi wątek przeglądów. Mieszkaniec wskazał, że drzwi były przeglądane przez trzy lata, opłaty za przeglądy pobierano, a nikt nie odnotował, że ramię przy każdym otwarciu zahacza o skrzydło.

Jak to się skończyło

8 sierpnia 2025 r. deweloper napisał, że stanowisko spółki i producenta pozostaje bez zmian — i w tym samym akapicie poinformował, że:

Producent zaproponował, że mogą w ramach dobrej współpracy wymienić samozamykacz pomiędzy wtorkiem a czwartkiem w przyszłym tygodniu.

Według relacji mieszkańca doszło do tego po tym, jak sam skontaktował się z producentem i przedstawił mu zdjęcia uszkodzeń — których, jak mu przekazano, wcześniej nie widział. 11 sierpnia 2025 r. spółka deweloperska potwierdziła, że prace zostaną wykonane w tym tygodniu. Według późniejszego potwierdzenia mieszkańca producent wykonał naprawę.

1. 15 lipca 2025Zgłoszenie awarii samozamykacza; mieszkaniec wskazuje na nieprawidłowy montaż.
2. 22 lipca 2025Pytanie działu technicznego: do jakiej spółki kierowane jest zgłoszenie.
3. 22 lipca 2025„Proszę wykonać dwa odrębne zgłoszenia" — pod rygorem nierozpatrzenia sprawy.
4. 28 lipca 2025Odmowa uznania reklamacji z tytułu rękojmi.
5. 8 sierpnia 2025Stanowisko podtrzymane, ale producent proponuje wymianę samozamykacza.
6. 11 sierpnia 2025Deweloper potwierdza wykonanie prac w tym tygodniu.
7. sierpień 2025Według potwierdzenia mieszkańca producent wykonuje naprawę.

Decyzja o pracach zapadła więc po odmowie uznania reklamacji, a nie w jej wyniku. Według relacji mieszkańca stało się to po jego bezpośrednim kontakcie z producentem: przedstawił mu zdjęcia uszkodzeń, których — jak mu przekazano — producent wcześniej nie widział. Mieszkaniec napisał też, że wcześniej proponowano mu naprawę za 300 zł obejmującą wyłącznie wymianę prowadnicy, a ostatecznie zaplanowano wymianę prowadnicy z ramieniem oraz przesunięcie samozamykacza w miejsce wskazane po konsultacji z producentem. Nie rozstrzygamy, czy oznaczało to wadę pierwotnego montażu.

Cała rzecz trwała niespełna cztery tygodnie i wymagała od mieszkańca, by sam znalazł producenta, sam wysłał mu zdjęcia i sam doprowadził do rozstrzygnięcia. Nie każdy ma na to czas i determinację — a od tego zależało tu, kiedy drzwi wejściowe do budynku znów będą się zamykać.

Pytania, które warto zadać

• Jaką pomoc w ustaleniu właściwego adresata zgłoszenia zaoferował mieszkańcowi zarządca?
• Co dokładnie oznacza zapowiedź, że „zgłoszenia nie będą rozpatrywane" — i na jakiej podstawie zgłoszenie usterki części wspólnej można pozostawić bez rozpoznania?
• Jakie kryteria, poza parametrami z karty technicznej producenta, zastosowano do oceny prawidłowości montażu?
• Jak przebiegały opłacane przez trzy lata przeglądy drzwi, skoro — według zgłoszenia — ramię samozamykacza zaczepiało o skrzydło przy każdym otwarciu?
• Z jakiego powodu w ramach prac zdecydowano o przesunięciu samozamykacza?
• Jak długo drzwi wejściowe pozostawały w tym czasie niedomknięte?